In den meisten Altbauwohnungen, die ich saniere, stellt irgendwann jemand die gleiche Frage: Hätten wir nicht längst kaufen sollen? Mieten, kaufen, wohnen — die drei Wörter klingen nach Fernsehsendung, sind aber eine der größten Entscheidungen im Leben. Ich zeige dir, wie du sie mit Zahlen, einem klaren Blick bei der Besichtigung und ohne Bauchschmerzen triffst.

Mieten, kaufen, wohnen: die Frage hinter der Frage

Den Dreiklang kennen viele aus der gleichnamigen VOX-Sendung, in der Makler Wohnungen zeigen und Paare sich am Ende entscheiden. Im echten Leben dauert das länger als eine Folge, und es geht um mehr als Grundriss und Balkon. Wer zwischen Mieten und Kaufen wählt, entscheidet über drei Dinge gleichzeitig: wie viel Geld für die nächsten zwanzig Jahre gebunden ist, wie beweglich man bleibt und wie viel Arbeit man selbst ins Haus steckt.

Ich arbeite seit fünfzehn Jahren im Innenausbau und habe auf beiden Seiten gestanden — bei Mietern, die eine Wohnung nicht verändern durften, und bei Käufern, die nach dem Einzug feststellten, dass unter dem Laminat ein feuchter Estrich lag. Meine Erfahrung: Die meisten bereuen nicht die Entscheidung selbst, sondern dass sie sie ohne Rechnung und ohne gründliche Besichtigung getroffen haben.

Darum geht es hier nicht um eine pauschale Antwort. Es geht um die Fragen, die du dir vorher stellen solltest. Die erste ist ehrlicher als jede Zinsprognose: Wo willst du in zehn Jahren wohnen?

Mieten oder kaufen: eine ehrliche Rechnung

Die Frage, ob Mieten oder Kaufen günstiger ist, lässt sich nicht ohne konkrete Zahlen beantworten. Es gibt aber eine Faustregel, mit der viele den ersten Überschlag machen: den Kaufpreisfaktor. Dafür teilst du den Kaufpreis durch die Jahreskaltmiete einer vergleichbaren Wohnung. Kostet eine Wohnung 300.000 Euro und eine ähnliche würde 1.000 Euro kalt im Monat kosten, liegt der Faktor bei 25.

Als grobe Orientierung gilt: Je höher der Faktor, desto eher spricht die Rechnung fürs Mieten; je niedriger, desto eher fürs Kaufen. Viele setzen die Grenze irgendwo zwischen 20 und 25. Das ist kein Gesetz, sondern ein Startpunkt. Zinsen, Eigenkapital und die Frage, wie lange du bleibst, verschieben das Ergebnis deutlich.

Was Kaufen wirklich kostet

Zum Kaufpreis kommen die Kaufnebenkosten, und die unterschätzen fast alle. In Niedersachsen beträgt die Grunderwerbsteuer 5 Prozent. Notar und Grundbucheintrag schlagen nach gängiger Faustregel mit etwa 1,5 bis 2 Prozent zu Buche. Ist ein Makler beteiligt, kommt seine Provision dazu; seit Ende 2020 darf der Käufer beim Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses höchstens die Hälfte tragen, wenn der Verkäufer den Makler beauftragt hat.

Bei 300.000 Euro sind so schnell 20.000 bis 30.000 Euro weg, bevor der erste Umzugskarton steht. Dieses Geld steckt nicht im Haus, es ist schlicht ausgegeben. Dazu kommt die laufende Instandhaltung: Dach, Heizung, Fenster und Bad halten nicht ewig. Wer eine Eigentumswohnung kauft, zahlt außerdem in die Erhaltungsrücklage der Eigentümergemeinschaft ein.

Was Mieten wirklich kostet

Die Miete ist berechenbarer, aber sie steigt, und am Ende gehört dir nichts. Dafür bleibst du beweglich. Ein neuer Job in einer anderen Stadt bedeutet eine Kündigung mit drei Monaten Frist, keinen Verkauf mit Nebenkosten. Und wenn die Heizung ausfällt, ruft der Vermieter den Installateur, nicht du.

Punkt	Mieten	Kaufen
Einstiegskosten	Kaution, meist bis drei Kaltmieten	Eigenkapital plus Kaufnebenkosten
Laufende Kosten	Miete, kann steigen	Kreditrate, Rücklage, Reparaturen
Flexibilität	hoch, Kündigungsfrist drei Monate	gering, Verkauf kostet Zeit und Geld
Gestaltungsfreiheit	eingeschränkt, Rückbau beim Auszug	weitgehend frei, in der WEG mit Absprachen
Reparaturen	Sache des Vermieters	deine Sache

Bauen oder kaufen: zwei Wege zum Eigenheim

Fällt die Entscheidung für Eigentum, folgt gleich die nächste: bauen oder kaufen? Ein Neubau lässt sich nach den eigenen Vorstellungen planen und ist energetisch auf aktuellem Stand. Dafür brauchst du ein Grundstück, Geduld und gute Nerven. Zwischen Bauantrag und Einzug liegen oft deutlich mehr als zwölf Monate, und jede Verzögerung bedeutet doppelte Kosten, weil die Miete weiterläuft.

Ein Bestandshaus oder eine gebrauchte Wohnung ist schneller bezogen und steht meist in gewachsenen Vierteln. Der Haken liegt im Verborgenen. Aus meiner Arbeit weiß ich, dass bei älteren Gebäuden fast immer etwas auftaucht, das bei der Besichtigung niemand gesehen hat: Leitungen aus den Sechzigern, ein Estrich, der keine Fußbodenheizung verträgt, ein Bad, das nur oberflächlich gefliest wurde. Wer kauft, sollte deshalb von Anfang an einen Puffer für die Sanierung einplanen.

Dazwischen liegt ein Weg, den viele unterschätzen: kleiner kaufen und gut ausbauen. Eine Wohnung mit 70 statt 90 Quadratmetern kostet weniger, und mit einer durchdachten Einrichtung fühlt sie sich oft größer an, als sie ist. Ein paar Ansätze dafür stehen in meinem Beitrag zu smarten Ideen für kleine Wohnzimmerlandschaften.

Förderprogramme für Wohneigentum: was es gibt

Förderprogramme für Wohneigentum gibt es auf Bundes- und Landesebene. Die wichtigste Anlaufstelle auf Bundesebene ist die KfW. Sie bietet unter anderem das Wohneigentumsprogramm, das Programm „Wohneigentum für Familien“ für Neubauten und „Jung kauft Alt“ für Familien, die ein älteres Haus kaufen und energetisch sanieren. Dazu kommen Förderkredite für klimafreundliche Neubauten.

Auch die Länder fördern, in Niedersachsen etwa über die NBank, die Förderbank des Landes. Viele Programme hängen an Einkommensgrenzen, an der Zahl der Kinder oder an energetischen Standards. Die Bedingungen ändern sich regelmäßig, deshalb nenne ich hier bewusst keine Beträge oder Zinssätze. Prüfe die aktuellen Konditionen direkt bei der KfW und der Förderbank deines Bundeslands, bevor du finanzierst.

Wichtig ist die Reihenfolge: Viele Förderkredite müssen beantragt werden, bevor du den Kaufvertrag unterschreibst oder den Bauauftrag vergibst. Wer erst unterschreibt und dann fragt, geht leer aus. Sprich das Thema deshalb früh bei deiner Bank an.

Makler und Markt: worauf es in Hannover und anderswo ankommt

Wer in einer Stadt wie Hannover sucht, landet früher oder später bei einem Immobilienmakler. Das ist nicht schlecht, wenn du weißt, was du erwarten darfst. Bei Mietwohnungen gilt seit 2015 das Bestellerprinzip: Wer den Makler beauftragt, bezahlt ihn. Suchst du eine Mietwohnung, die der Vermieter über einen Makler anbietet, zahlst du also keine Provision.

Beim Kauf ist das anders, aber seit der Neuregelung Ende 2020 gerechter verteilt. Einen guten Makler erkennst du an ein paar einfachen Dingen. Er kennt das Viertel und kann sagen, was in der Straße zuletzt verkauft wurde. Er legt Unterlagen vollständig und ungefragt vor, vom Energieausweis bis zu den Protokollen der Eigentümerversammlung. Und er drängt nicht. Wer dir nach zehn Minuten Besichtigung eine Zusage abringen will, arbeitet für den schnellen Abschluss, nicht für dich.

Unabhängig vom Makler lohnt der Blick auf den Ort selbst. Ich fahre ein Viertel immer zweimal ab: einmal am Samstagvormittag und einmal an einem Werktag im Berufsverkehr. Erst dann weiß ich, wie laut die Straße ist, wo die Leute parken und wie lange der Weg zur Arbeit wirklich dauert.

Die Besichtigung: worauf ich als Raumausstatter achte

Die Besichtigung ist der Moment, in dem die meisten Fehler passieren. Man steht in einem hellen Wohnzimmer, die Sonne scheint, und der Kopf hat sich längst entschieden. Ich nehme deshalb immer eine Taschenlampe, einen Zollstock und eine Liste mit. Bei einem Kauf gehe ich mindestens zweimal hin, beim zweiten Mal möglichst mit jemandem, der vom Bau etwas versteht.

Feuchtigkeit und Keller

Riech zuerst. Ein muffiger Geruch im Keller oder hinter Schränken ist oft der früheste Hinweis auf Feuchtigkeit. Schau in Raumecken an Außenwänden, hinter Heizkörper und unter Fensterbänke. Frisch gestrichene Einzelstellen in einer sonst älteren Wand sind ein Grund, nachzufragen. Im Keller verraten weiße Ausblühungen am Mauerwerk, dass dort Wasser durchkommt.

Fenster, Türen und Böden

Öffne jedes Fenster einmal ganz. Klemmt es, zieht es oder ist die Dichtung spröde, steht ein Austausch an. Die Haustür verdient einen eigenen Blick, denn sie entscheidet über Wärme und Sicherheit — warum ich dabei oft zu einer Haustür aus Aluminium für mehr Sicherheit rate, habe ich an anderer Stelle beschrieben. Bei Böden gehe ich jeden Raum ab: Knarzt es, gibt der Boden nach oder sind Fugen aufgegangen, liegt das Problem meist im Untergrund.

Heizung, Leitungen und Bad

Frag nach dem Baujahr der Heizung und lass dir die letzten Wartungsprotokolle zeigen. Im Sicherungskasten erkennst du grob, wie alt die Elektrik ist; alte Schraubsicherungen deuten auf Leitungen hin, die ein Fachbetrieb prüfen sollte. Im Bad drehe ich Wasser auf und schaue, wie schnell es abläuft und ob der Druck reicht. Hohlklingende Fliesen und dunkle Silikonfugen zeigen, wo Feuchtigkeit arbeitet. Was ein Bad an Technik braucht, steht in meinem Text über Sanitärbedarf im eigenen Zuhause.

Fazit: welcher Weg zu dir passt

Mieten, kaufen, wohnen: Am Ende geht es weniger um die perfekte Rechnung als um die passende. Kaufen lohnt sich vor allem, wenn du sicher bist, lange am selben Ort zu bleiben, genug Eigenkapital für die Nebenkosten hast und Lust auf Arbeit am eigenen Haus. Mieten ist die bessere Wahl, wenn dein Leben noch in Bewegung ist, der Kaufpreisfaktor in deiner Gegend hoch liegt oder du am Wochenende lieber etwas anderes machst, als Fugen zu erneuern.

Beides ist ehrlich und vernünftig. Wer mietet, kann das gesparte Eigenkapital anders arbeiten lassen und trotzdem gut wohnen. Wie viel Lebensqualität selbst in einer kleinen Mietwohnung steckt, zeigen meine Tipps für mehr Lebensqualität auf kleinem Raum.

Meine wichtigste Erfahrung aus vielen Baustellen: Entscheide nicht in der Besichtigung, sondern danach — am Küchentisch, mit Taschenrechner und einer Nacht Abstand.

Mieten kaufen wohnen: Welcher Weg zum eigenen Zuhause passt?